PM Pendik Mühendislik Planlama  Mimarlık  Ltd. Şti.
 

Türkiye'de Kentsel Dönüşüm

 

       Ülkemizde, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi, 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi hakkındaki kanun ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Kentsel Dönüşüm projelerini için yeterli olmamakla birlikte yasal altlık olarak kabul edebiliriz.

 

 

1- Türkiye’de Uygulanan Kentsel Dönüşüm Modelleri

​

      Kentsel dönüşümlerde farklı uygulama modelleri kullanılabilmektedir. Genel olarak üç modelden söz edebiliriz, bunlar; "Kamu Esaslı" , "Hak sahibi -yatırımcı kat karşılığı-hasılat" ve "Değer Esaslı" modeldir.

​

      Kamu esaslı model, kamulaştırılarak uygulanan modeldir ki ihtiyacımız olan büyük ölçekli projelerde kamu kaynaklarının yetersiz kalacağı sebebi ile uygulanabilir değildir.

​

      Bir diğer model ise Hak sahibi -yatırımcı kat karşılığı-hasılat paylaşımı modelidir. Ancak küçük alanlarda, mülkiyet sorunu olmadığı alanlarda uygulanabilecek bir modeldir ve dağıtımın adil olarak uygulandığının denetlenmediği bir uygulama yöntemidir

 

      Diğer taraftan Değer Esaslı yöntem ise hem geniş kapsamlı projelerin gerçekleştirilmesi, hem proje kaynağının yatırımcı tarafından karşılanması ve dağıtımın adil olarak gerçekleştirme imkanı vermesi sebebi ile en doğru model olarak kabul edebiliriz.

​

2- Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Süreci

​

Türkiye uygulamalarında Kentsel Dönüşüm süreci üç ana bölüm olarak ele alınmaktadır;

            • Dönüşüm Alanlarının Belirlenmesi ve İlân Edilmesi,

            • Gayrimenkullerin Mevcut Durumlarının Tespiti,

            • Katılım Değerinin ve Oranının Belirlenmesi ve Hak Sahipliğinin Tespiti,

 

Proje Değeri Tespiti için uygulamalar;

·         En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi

·         Kentsel Tasarım Projeleri ve Dönüşüm Amaçlı İmar Planının Hazırlanması

·         Dağıtım İçin Proje Değerine Bağlı Yapılabilirlik (fizibilite) Analizi

Proje Değerinin Kesinleştirilmesi

​

Tasarım sonrası uygulamalar;

·         Dönüşüm Amaçlı İmar Planının Kesinleştirilmesi

·         Dağıtım Değerinin Kesinleştirilmesi

·         Dağıtım Değer Listelerinin Hazırlanması, Dağıtım Teklif Listeleri Hazırlığı

·         Dağıtım Değeri Listesi Bağımsız Bölüm Planların Hazırlanması

·         Dağıtım

·         Dönüşüm Amaçlı İmar Planının Uygulanması

·         Onay Meclis/Encümen

·         Yapım / İnşaat

​

3- Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Sorunları

​

        Her şey den önce kenti, toplumu ve mülkiyeti doğrudan ilgilendiren kentsel dönüşüm projelerinin uygulamalarının nasıl uygulanacağı yasal dayanaklar ile belirlenmelidir. Temel olarak; kentsel dönüşüm politikası, yasa ve yönetmeliklere, arazi-kentsel arazi ve arsa kullanım planları (imar planları), imar uygulama yöntemi ve güçlü bir finansman desteğine ihtiyaç vardır.

       Her ne kadar ülkemizde kentsel dönüşüm, karşılaştığımız doğal afetlerden sonra ihtiyaç olarak ortaya çıkmış olmasına rağmen bunun yanı sıra kentsel sorunların çözümlenmesi de bir o kadar toplumsal yaşamımızın geleceği için önem arz etmektedir. Bu sebeple kentsel dönüşüm ihtiyacı sadece afet riski taşıyan yapıların sağlamlaştırılması olarak ele alınmamalı kent planlamaları ilkelerinin de esas alındığı dönüşümler olarak tanımlanmalıdır.

Uygulanması gereken kentsel dönüşümler bölge ve mahalle bazında kent bütününü dikkate alarak kent parçaları halinde yapılmalıdır. Bu ölçek ve boyuttaki dönüşümler de ancak kamu ve yerel idarelerin faaliyetleri ile gerçekleştirile bilinir.

       Kentsel dönüşüm projelerinin uygulamalarında bir çok meslek disiplini bir arada çalışması gerektiren uygulamalardır, bunların örnek olarak ; şehir plancısı ,harita mühendisleri, mimarlar, jeoloji, mühendisleri, hukukçular ,istatikçiler, iktisatçılar, sosyologlar, değerleme uzmanları ve halkla ilişkiler uzmanlarını sayabiliriz ve bu geniş kapsamlı faaliyetlerin bir arada yürütülmesi için bir proje geliştirme ve proje yönetimine ihtiyaç vardır ve proje geliştirme ve yönetimi de kentsel dönüşüm uygulamalarının bir tarafı olarak ele almalıyız.

Kentsel dönüşümler de mevcut yapıların mülkiyetleri, dönüşüm projelerinin doğal tarafıdır.Diğer taraftan geniş boyutlu dönüşümlerin kamu kaynakları ile gerçekleştirilmesi mümkün değildir yenilemelerin gerçekleştirilmesin de finansör ve yatırımcıya ihtiyaç duyulmaktadır.

​

Dolaysıyla kentsel dönüşüm projelerinin doğal tarafı olarak

- yerel idareler,

- hak sahipleri ve

- yatırımcıdır diyebiliriz.

​

      Kentsel dönüşüm projelerinin başarısı, ortaya çıkan artı değerin bu üç tarafa dengeli olarak dağıtılmasına bağlıdır. Hak sahibinin beklentisinin belirlenmesi ve buna cevap verilmesi dönüşüm projesinin toplum tarafından olumlu kabul görmesi ve toplumsal olarak onaylanması açısından önemlidir. Diğer taraftan yatırımcı açısından fizibil olma sınırının altında bir yatırımcı yararının öngörülmesi projenin gerçekleşebilirliliği açısından önemlidir. Bunların yanı sıra planlama ilkelerini dikkate almayan ve dolayısıyla kamu yararı gözetmeden yapılacak kentsel planlamalar ile oluşturulacak yeni kentlerde yaşamın başlaması ile insan yaşamı açısından doğuracağı olumsuzluklar sonucu kentin tekrar planlanmasını ve kentsel dönüşümünü gündeme getirecektir. Görüldüğü gibi kentsel dönüşüm projelerinde dikkate alınması gereken temel unsur paydaş beklentilerinin alt sınırlarının belirlenerek dengenin sağlanmasına bağlıdır.

​

       Kentsel dönüşüm projeleri ile sağlıklı ve yaşanabilir kent oluşturmak hedeflenir. Kentsel dönüşüm projeleri bir yandan hak sahipleri beklentilerine cevap vermek ve hak sahibi katılımını ve onayını alacak yapıda uzlaşmanın sağlandığı niteliklerde olması gerekir, diğer taraftan yatırımcı açısından yatırım yapılana bilinir artı değer üretmesi gerekir ve aynı zamanda verimli yönetilebilir kentler için kentsel planlama ilkelerine göre planlanmalıdır.

​

Cengiz Yılmaz